Miet-Kaufoptionen im Fokus: BTVG greift auch bei Optionsverträgen (OGH | 10 Ob 29/24y)

Ein aktuelles Urteil des Obersten Gerichtshofs (OGH | 10 Ob 29/24y) zeigt einmal mehr die umfassende Schutzwirkung des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG)

Gegenstand der Entscheidung war ein Miet-Kaufoptionsvertrag, wie er häufig bei Neubauprojekten Anwendung findet. Die Kernaussage des Urteils: Auch ein Optionsvertrag, der auf die Anwartschaft des Erwerbs von Wohnungseigentum abzielt, fällt unter das Bauträgervertragsgesetz (BTVG). Entscheidend ist, dass Optionszahlungen, die vor Fertigstellung der Wohnung geleistet werden, den Schutzbestimmungen des BTVG unterliegen. 

Der Fall im Überblick: Ein Optionsrecht mit Risiken

Im Jahr 2020 schlossen die Parteien zwei Verträge: einen Mietvertrag und einen Optionsvertrag. Letzterer gewährte den Mietern das Recht, die gemietete Wohnung nach zehn Jahren zu einem festgelegten Kaufpreis zu erwerben. Um dieses Recht zu sichern, zahlten die Mieter ein Optionsentgelt, das später auf den Kaufpreis angerechnet werden sollte.

Klingt zunächst fair, doch der Haken: Die Wohnung war zum Zeitpunkt der Optionsvereinbarung noch nicht fertiggestellt. Und – entscheidend für den Streitfall – es gab keine Sicherstellung des geleisteten Optionsentgelts nach den Schutzvorschriften des BTVG.

Die Mieter forderten das gezahlte Optionsentgelt zurück. Ihre Argumentation: Ohne Sicherstellung hätte das Geld nicht fällig werden dürfen. Der Bauträger wehrte sich mit der Begründung, dass der Optionsvertrag keine unmittelbare Verpflichtung zum Eigentumserwerb begründe und daher das BTVG nicht anwendbar sei.

Das Urteil: Verbraucherschutz hat Vorrang

Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs handelt es sich bei einem Miet-Kaufoptionsvertrag um einen Bauträgervertrag im Sinne des § 2 Abs. 1 BTVG. Das Gericht betonte, dass ein Optionsvertrag zwar formal eigenständig ist, aber inhaltlich auf den Erwerb von Wohnungseigentum abzielt. Die Zahlung eines Optionsentgelts vor Fertigstellung der Wohnung birgt ein erhebliches Vorauszahlungsrisiko – genau das Risiko, vor dem das BTVG Verbraucher schützen soll.

Warum das Urteil wichtig ist

Das BTVG verlangt, dass Ansprüche des Bauträgers erst dann fällig werden, wenn bestimmte Sicherungsmaßnahmen vorliegen. Das gilt bis zur Übergabe der fertiggestellten Wohnung und der Sicherstellung des Eigentumserwerbs. Im verhandelten Fall fehlten solche Sicherungen, weshalb die Mieter das gezahlte Optionsentgelt zurückfordern konnten.

Die Argumentation der Beklagten, dass ein Optionsvertrag nur eine Möglichkeit zum späteren Erwerb darstelle und keine Sicherungspflicht bestehe, ließ der OGH nicht gelten. Denn der Gesetzgeber hat bewusst verhindert, dass Verbraucher durch „geschickte Vertragskonstruktionen“ um den Schutz des BTVG gebracht werden.

Was bedeutet das für Verbraucher und Bauträger?

1. Für Verbraucher: Wer in einen Miet-Kaufvertrag einsteigt und vorab ein Optionsentgelt zahlt, sollte sicherstellen, dass die Zahlung den Schutzmechanismen des BTVG unterliegt. Andernfalls besteht das Recht, das Geld zurückzufordern.
2. Für Bauträger: Es ist unerlässlich, die Sicherungsvorgaben des BTVG auch bei Miet-Kaufoptionen zu beachten. Der Versuch, das Gesetz durch Vertragsgestaltungen zu umgehen, kann teuer enden.

Ein starkes Signal für den Verbraucherschutz

Das Urteil zeigt, dass das BTVG weit über klassische Bauträgerverträge hinausgeht. Es stellt klar, dass auch innovative Vertragsmodelle wie Miet-Kaufoptionen dem Schutz der Verbraucher unterliegen. Für Mieter und zukünftige Wohnungseigentümer ist das ein wichtiger Schritt, um Vorauszahlungsrisiken zu minimieren. Bauträger sollten sich der Tragweite dieser Entscheidung bewusst sein – sie unterstreicht, dass Verbraucherschutz immer Vorrang hat.