Wohnungseigentum: Mehr als Miteigentum, aber kein „Mehr”
Was unterscheidet Wohnungseigentum vom schlichten Miteigentum? Das Wesen des Wohnungseigentums liegt in der untrennbaren Verbindung zweier Elemente: eines ideellen Miteigentumsanteils…

Was unterscheidet Wohnungseigentum vom schlichten Miteigentum? Das Wesen des Wohnungseigentums liegt in der untrennbaren Verbindung zweier Elemente: eines ideellen Miteigentumsanteils an der gesamten Liegenschaft und eines ausschließlichen, servitutsähnlichen Nutzungsrechts an einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt. Diese Einheit ist unveräußerlich und bildet den Kern des Wohnungseigentums, das damit im Rechtsverkehr als unteilbare Einheit behandelt wird.
Kein „Mehr“, sondern ein Aliud
Im Gegensatz zum Miteigentum bedeutet Wohnungseigentum kein quantitatives „Mehr“, sondern stellt ein qualitativ anderes Rechtsinstitut dar – ein sogenanntes Aliud („etwas Anderes“). Dennoch bleibt Miteigentum an der Liegenschaft die Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum.
Begründung nur unter bestimmten Voraussetzungen
Die Rechtsprechung stellt klar, dass Wohnungseigentum bereits dann begründet werden kann, wenn alle Wohnungseigentumsobjekte einer einzigen Eigentümer:innenpartnerschaft zugewiesen werden. Voraussetzung ist, dass mindestens zwei Miteigentümer:innen beteiligt sind, die zugleich als Eigentümer:innenpartnerschaft auftreten. Selbst wenn alle Objekte auf dieselbe Partnerschaft eingetragen werden, ist damit das erforderliche Miteigentum gegeben.
Eine Alleineigentümerin/Ein Alleineigentümer hingegen kann kein Wohnungseigentum begründen, da das notwendige Miteigentum fehlt. Ohne diese Grundvoraussetzung ist die Einverleibung von Wohnungseigentum nicht möglich.
Fazit: Wohnungseigentum als rechtliches Unikat
Wohnungseigentum ist kein bloßer Sonderfall des Miteigentums, sondern ein eigenes Rechtsinstitut mit spezifischen Voraussetzungen und Wirkungen. Es ermöglicht individuelle Nutzung und Verfügbarkeit über einzelne Objekte einer Liegenschaft, bleibt aber untrennbar mit dem Miteigentum an der gesamten Liegenschaft verbunden. Diese besondere Struktur macht Wohnungseigentum sowohl flexibel als auch rechtlich anspruchsvoll – und setzt klare Grenzen für seine Begründung.